¿Quieres saber cómo reclamar los defectos de construcción de obra nueva? En este artículo te lo contamos. ¿Necesitas ayuda o asesoramiento? Contáctanos.
Al adquirir una vivienda de obra nueva, desafortunadamente, algunas veces se observan defectos de construcción, ya sean de acabado, de habitabilidad o de estructura o seguridad, para los cuales se establece un plazo en el que se pueden reclamar.
Para reclamar los defectos de construcción de obra nueva es necesario ser muy preciso a la hora de definirlos a efectos de reclamarlos en plazo y de poder establecer una correcta relación causa-efecto entre los perjuicios que se están ocasionando con las deficiencias constructivas. Por esto en algunas ocasiones es necesario contar con un perito que nos valore los daños a fin de poder reclamarlos en su totalidad.
¿Quién es el responsable de los defectos de construcción en una obra nueva?
La responsabilidad de los defectos de construcción en una obra nueva será de todos los agentes de la edificación que hayan intervenido en la construcción.
Los agentes de la edificación son los siguientes:
- Promotor: Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
- Proyectista: es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto
- Constructor: es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
- Director de obra: es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
- Director de la ejecución de obra: es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
- Entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación: son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
- Suministradores de productos: son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
Siempre que pueda individualizarse la culpa el responsable será única y exclusivamente el agente de la edificación que sea el culpable. Sin embargo, si no es posible individualizar la culpa, se entenderá que esta es solidaria.
¿Cómo hacer la reclamación por defectos de construcción?
La reclamación por defectos de construcción se puede iniciar con una reclamación extrajudicial, normalmente vía burofax, y si la vía extrajudicial no da resultado se debe acudir a los juzgados.
El principal problema de este tipo de asuntos es cuantificar exactamente los daños por lo que algunas veces es necesario contar con un perito que nos determine el importe de los daños a reclamar.
¿Cuáles son los plazos para reclamar un defecto de construcción en obra nueva?
Según el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación los plazos para reclamar un defecto de construcción en obra nueva se cuentan desde la fecha de recepción de la obra y son los siguientes:
- Durante diez años: son aquellos defectos que comprometen la seguridad del edificio. La Ley dice que son los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales.
- Durante tres años: son aquellos que provocan el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad impuestas por la Administración. La Ley los califica como los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Durante un año: son los defectos de acabado. La ley los define del siguiente modo el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar una reclamación de defectos de construcción en obra nueva
A la hora de realizar una reclamación de defectos de construcción en una vivienda de obra nueva se necesita haber valorado previamente:
- El tipo de daño que ha ocurrido a efectos de computar los plazos de prescripción mencionados anteriormente.
- Quién es el culpable: esto es, si es posible la individualización de la culpa o si por el contrario hay concurrencia de culpas, esto se da cuando varios agentes de la edificación son los responsables porque los errores de ambos han originado los errores o si, simplemente, es imposible saber quién es el culpable por lo que estaríamos ante una culpa solidaria de todos los agentes.
- Nexo causal: establecer la relación entre el error cometido por el agente de la edificación y el daño causado.
- Valoración económica: cuantificar el daño causado.
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