El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa en el que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal. Existen tres tipos: confirmatorias (la señal es un anticipo del precio y refuerza el contrato), penitenciales (permiten desistir perdiendo o devolviendo doblada la señal) y penales (funcionan como penalización por incumplimiento). El tipo por defecto del Código Civil, según el artículo 1454, son las penitenciales, pero solo si se pactan de forma expresa. Lo que cambia entre un tipo y otro es qué pasa si alguien se echa atrás.
Firmar unas arras parece un trámite menor. Se entrega una señal, se reserva el piso y a otra cosa. Pero el tipo de arras que se firme decide algo enorme: si el comprador puede arrepentirse perdiendo solo la señal, o si la otra parte puede obligarle a comprar. Esa diferencia se juega en una sola palabra del contrato.
En este artículo explicamos qué es un contrato de arras, los tres tipos que existen, en qué se diferencian y cuál conviene en cada caso. Lo abordamos desde la práctica de un despacho que asesora en compraventa de inmuebles en Mallorca y en toda España, donde el contrato de arras es uno de los documentos que más conflictos genera cuando se redacta a la ligera.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado por el que comprador y vendedor se comprometen a la futura compraventa de un bien, normalmente una vivienda, y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal. Es un precontrato: no transmite la propiedad, pero obliga a las partes a celebrar la compraventa en los términos pactados. La señal suele situarse en torno al 10 % del precio.
Su función es doble: reservar el inmueble y asegurar el compromiso de ambas partes. El comprador deja de buscar otras opciones y el vendedor retira el piso del mercado. A cambio, las dos partes asumen consecuencias si se echan atrás. Cuáles sean esas consecuencias depende del tipo de arras que se haya pactado, y ese es el punto que todo el mundo debería leer con calma antes de firmar.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
Existen tres tipos de arras reconocidos en el derecho español: confirmatorias, penitenciales y penales. Se diferencian en qué ocurre si una de las partes incumple o desiste. El Código Civil solo regula expresamente las penitenciales en su artículo 1454; las otras dos derivan de la práctica y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
| Tipo de arras | Qué permiten | Consecuencia del incumplimiento |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Reforzar el contrato; la señal es anticipo del precio | La parte cumplidora puede exigir cumplir o resolver e indemnizar |
| Penitenciales | Desistir libremente del contrato | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve doblada |
| Penales | Garantizar el cumplimiento con una penalización | La señal funciona como indemnización pactada |
La regla práctica más importante es esta: si en el contrato no se especifica el tipo, los tribunales tienden a interpretar que son confirmatorias, no penitenciales. Es decir, lo contrario de lo que mucha gente cree. Por eso el tipo debe pactarse de forma expresa y clara.
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?
La diferencia esencial es si las partes pueden o no arrepentirse. Las arras penitenciales permiten desistir libremente: el comprador puede no comprar perdiendo la señal, y el vendedor puede no vender devolviéndola por duplicado. Las arras confirmatorias no permiten desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo y reclamar daños y perjuicios.
Esta distinción lo cambia todo. Con arras penitenciales, perder la señal es el precio del arrepentimiento y nadie puede obligar a la otra parte a firmar la escritura. Con arras confirmatorias, en cambio, el que cumple puede acudir al juez para forzar la compraventa, amparándose en el artículo 1124 del Código Civil sobre resolución de obligaciones. No es lo mismo poder echarse atrás que quedar atado a comprar.
¿Qué tipo de arras conviene firmar al comprar una vivienda?
Depende de la posición de cada parte. Al comprador que aún no tiene la financiación cerrada le interesan las penitenciales, porque le permiten desistir perdiendo solo la señal si el banco no le concede la hipoteca. Al vendedor que quiere asegurar la venta le convienen las confirmatorias o penales, que le permiten exigir el cumplimiento. La clave es negociar el tipo conscientemente, no aceptar el modelo que pongan delante.
Un consejo que damos siempre: si la compra depende de obtener financiación, conviene además incluir una cláusula que permita recuperar la señal si la hipoteca es denegada por causas ajenas al comprador. Eso evita perder el dinero por algo que no se controla. Antes de firmar, es buena idea revisar el conjunto del contrato de compraventa de un inmueble y no solo las arras.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás en un contrato de arras?
Depende del tipo de arras. Si son penitenciales, el comprador puede desistir y solo pierde la señal entregada. Si son confirmatorias o penales, el vendedor puede exigir que se cumpla el contrato y compre, o resolverlo y reclamar una indemnización por daños y perjuicios, que en las penales suele ser la cantidad pactada como señal. Por eso es esencial saber qué tipo de arras se firmó.
¿Qué ocurre si el vendedor incumple el contrato de arras?
Si las arras son penitenciales y el vendedor desiste, debe devolver al comprador el doble de la señal recibida. Si son confirmatorias o penales, el comprador puede exigir que se otorgue la escritura de compraventa o resolver el contrato reclamando los daños sufridos. En todos los casos, el vendedor que incumple responde, y la cuantía depende del tipo de arras y de lo pactado.
¿Las arras se descuentan del precio final de la vivienda?
Sí. La cantidad entregada como arras se considera un anticipo del precio total y se descuenta del importe que queda por pagar en el momento de la escritura. Por ejemplo, si el piso cuesta 200.000 € y se entregaron 20.000 € de arras, en la firma ante notario solo quedarán por pagar 180.000 €. Esto es así con independencia del tipo de arras, salvo que el contrato diga otra cosa.
¿Qué tipo de arras se aplica si el contrato no lo especifica?
Si el contrato no indica el tipo de arras, los tribunales suelen interpretar que son confirmatorias, no penitenciales. Esto es importante porque mucha gente firma creyendo que podrá desistir libremente perdiendo la señal, cuando en realidad puede quedar obligada a cumplir. Para que las arras sean penitenciales y permitan desistir, deben pactarse de forma expresa, citando idealmente el artículo 1454 del Código Civil.
Cuándo NO conviene firmar un contrato de arras
Las arras no siempre son el mejor instrumento. Si la operación está totalmente cerrada y se va a escriturar en pocos días, puede tener más sentido ir directamente a la compraventa que firmar arras. Si el comprador no tiene clara la financiación y el vendedor solo acepta arras confirmatorias, conviene pensárselo, porque puede quedar obligado a comprar sin tener el dinero. Y si hay dudas serias sobre la situación jurídica del inmueble (cargas, ocupantes, embargos), antes de entregar cualquier señal hay que comprobar el Registro de la Propiedad.
Abogados inmobiliarios en Mallorca
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Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
