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Un abogado de construcción en Mallorca interviene cuando una obra sale mal: defectos, retrasos, sobrecostes o pagos discutidos entre propietario, promotor, constructora y técnicos. Y en la isla se construye más: en el primer semestre de 2026 se visaron 1.296 viviendas nuevas, un 28,7 % más que un año antes y la cifra más alta de un primer semestre en cinco años, según el Colegio de Aparejadores de Mallorca.
En Simonet Espina Abogados, abogados en Palma de Mallorca, empezamos por los papeles de la obra (contrato, acta de recepción, licencia y póliza) para saber a quién reclamar y si el plazo sigue abierto. Al frente del despacho está Tomeu Simonet; desde el primer día sabes qué abogado lleva tu asunto, y los honorarios van por escrito en la hoja de encargo.
Depende de quién falló y de qué contrato firmaste. La Ley de Ordenación de la Edificación hace responder a cada agente por lo que hizo (promotor, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución) y al promotor, además, junto a todos ellos frente a los compradores (art. 17.3). Estos son los asuntos que llevamos:
Si lo que buscas es entender paso a paso cómo se reclama un defecto, lo explicamos en la guía cómo reclamar los defectos de construcción de obra nueva. Esta página es para encargarnos el asunto, que llevamos junto a nuestros abogados de derecho inmobiliario en Palma.
Tu Despacho de Abogados
El reloj corre dos veces: desde la recepción de la obra y desde que aparece el daño.
Se cuentan desde la recepción y protegen también a quien compra después (art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Aparecido el daño, hay dos años para reclamar (art. 18). Además queda la acción por incumplimiento contra quien te hizo la obra, que con carácter general prescribe a los cinco años (art. 1964.2 del Código Civil). Si la licencia se pidió antes del 6 de mayo de 2000, no rige esta ley sino el art. 1591 del Código Civil.
Una reclamación extrajudicial solo interrumpe el plazo frente a quien la recibe: el Tribunal Supremo no extiende el art. 1974 del Código Civil a la responsabilidad conjunta de los agentes de la obra (STS 223/2003, de 14 de marzo, de Pleno). Por eso se envía a promotor, constructor, arquitecto, aparejador y sus aseguradoras. Y desde la reforma procesal de 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
Revisamos contrato, acta de recepción, licencia, póliza y fotos fechadas, y te decimos a quién reclamar y con qué plazo. Casi siempre hace falta el informe de un arquitecto o aparejador independiente, porque el juez necesita saber qué falló y quién lo causó. Los honorarios dependen del importe, del número de agentes y de si se cierra negociando o en juicio, y te los damos por escrito en la hoja de encargo. Si pierdes del todo, pueden imponerte las costas de la otra parte, con un tope para los honorarios de un tercio de la cuantía salvo temeridad; si se estima en parte, cada parte paga las suyas (art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Cuando la reparación cuesta menos que el pleito, cuando ya pasaron dos años desde que apareció el daño, cuando no hay informe que una el defecto con la obra o cuando la empresa está en concurso y no hay seguro que responda. Entonces suele ser mejor pactar una reparación con garantía por escrito o comunicar el crédito al administrador concursal.
Preguntas Frecuentes
Depende del asunto: no es lo mismo revisar un contrato de obra antes de firmarlo que reclamar a promotora, constructora, técnicos y aseguradoras a la vez. Influyen el importe del daño, el número de agentes, si hace falta un informe pericial, que se paga aparte, y si el conflicto se cierra negociando o llega a juicio. Con el asunto estudiado, recibes la propuesta de honorarios en la hoja de encargo, junto con lo que supondría una condena en costas.
Las humedades suelen entrar en la garantía de tres años de la Ley de Ordenación de la Edificación, porque afectan a la habitabilidad: el daño tiene que aparecer en los tres años siguientes a la recepción de la obra. Desde que aparece, hay dos años para reclamar. Para no perder ese plazo, el requerimiento tiene que llegar a cada agente por separado (promotor, constructor y técnicos), porque solo lo interrumpe frente a quien lo recibe.
Cada agente responde de lo que hizo: el constructor de la ejecución, el proyectista del proyecto y los directores de obra y de ejecución de su trabajo. Si no puede saberse quién causó el daño, responden todos solidariamente. Si el daño es estructural, responde además el seguro decenal, que el promotor tiene que contratar en las viviendas. Si la promotora está en concurso, lo que te deba se comunica al administrador concursal como crédito.
Cubre durante diez años desde la recepción los daños materiales por defectos de cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales; las humedades y los acabados quedan fuera, salvo que tengan su origen en la estructura. Lo contrata el promotor y protege también a los compradores posteriores. No es obligatorio para quien se construye su única vivienda unifamiliar para uso propio, pero si la vende antes de diez años tiene que contratarlo, salvo que el comprador le exonere expresamente (disposición adicional segunda de la ley).
Dejar de pagar todo es arriesgado: si los defectos no se prueban, la constructora puede reclamarte la deuda con intereses y las costas del pleito. Lo prudente es comunicar los defectos por escrito, documentarlos con un informe técnico y retener solo lo que cueste repararlos, salvo que el contrato prevea otra cosa. Muchos contratos ya pactan una retención de garantía; la propia ley permite al promotor sustituir el seguro del primer año por retener el 5 % de la ejecución material.
Puedes pedir la resolución del contrato por incumplimiento y reclamar los daños, entre ellos lo que cueste de más terminarla con otra empresa (art. 1124 del Código Civil). Antes de que entre nadie, conviene levantar un acta notarial o un informe técnico del estado de la obra, porque sin él es muy difícil probar qué estaba hecho y qué no. Si la empresa ha entrado en concurso, el crédito se comunica al administrador concursal.
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