Comprar una vivienda en Baleares en 2026 supone entre un 10 % y un 15 % del precio en gastos e impuestos. En vivienda de segunda mano el ITP va del 8 % hasta 400.000 € al 13 % por encima de 2.000.000 €, con un tipo reducido del 4 % para vivienda habitual de hasta 270.151,20 € y bonificación del 100 % para menores de 30 años que cumplan requisitos. En obra nueva se paga 10 % de IVA más 1,5 % de AJD. A eso se suman notaría (600-1.000 €), registro (400-650 €) y gestoría si hay hipoteca. El plazo para liquidar ante la ATIB es de 30 días hábiles.
Hay una conversación que se repite en el despacho cada pocas semanas. Alguien ha encontrado casa en Mallorca, ha cuadrado el precio con el vendedor, ha hablado con el banco, y llega con una pregunta que llega tarde: cuánto más hay que tener ahorrado además de la entrada.
La respuesta corta es entre un 10 % y un 15 % del precio. La larga depende de si la vivienda es nueva o usada, de la edad del comprador, de si va a ser residencia habitual y de cuánto vale. Y hay una parte que ningún portal inmobiliario cuenta, que es la que más disgustos evita: lo que conviene comprobar antes de firmar.
¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda en Baleares en 2026?
Sobre una vivienda de segunda mano de 350.000 € en Mallorca, un comprador sin bonificaciones paga alrededor de 28.000 € en impuesto de transmisiones, entre 600 y 1.000 € de notaría, entre 400 y 650 € de registro, y entre 300 y 500 € de gestoría si hay hipoteca. El total ronda los 30.000 € adicionales al precio, un 8,5 % largo.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP (8 %-13 % según escala) | IVA 10 % |
| Impuesto documental | — | AJD 1,5 % |
| Notaría | 600-1.000 € | 600-1.000 € |
| Registro de la Propiedad | 400-650 € | 400-650 € |
| Gestoría (si hay hipoteca) | 300-500 € | 300-500 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300-600 € | 300-600 € |
La partida que descuadra los presupuestos es siempre la primera. El resto son cifras estables y previsibles; el impuesto no, porque en Baleares es progresivo y sube por tramos.
¿Cuánto se paga de ITP en Baleares según el precio de la vivienda?
El impuesto se regula en el Real Decreto Legislativo 1/1993 de ITP y AJD, con los tipos que fija cada comunidad. Baleares aplica una escala progresiva, no un tipo único. Eso significa que cada tramo del precio tributa a su tipo, igual que ocurre con el IRPF, y no todo el importe al tipo más alto.
| Tramo del valor | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 400.000 € | 8 % |
| De 400.000 € a 600.000 € | 9 % |
| De 600.000 € a 1.000.000 € | 10 % |
| De 1.000.000 € a 2.000.000 € | 12 % |
| Más de 2.000.000 € | 13 % |
Un ejemplo con números redondos. Una vivienda de 700.000 € no paga el 10 % sobre el total. Paga el 8 % sobre los primeros 400.000, el 9 % sobre los siguientes 200.000 y el 10 % sobre los últimos 100.000. Salen 60.000 € en lugar de los 70.000 que daría la cuenta rápida.
Ojo con un detalle que genera muchas liquidaciones complementarias: la base del impuesto no es siempre el precio de la escritura, sino el valor de referencia que fija el Catastro. Si se compra por debajo de ese valor, Hacienda liquida sobre el valor de referencia y reclama la diferencia.
¿Cuándo se paga IVA y AJD en lugar de ITP?
Cuando la vivienda es de obra nueva y se compra directamente al promotor. En ese caso no hay ITP: se paga un 10 % de IVA sobre el precio, más un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados por la escritura.
Sobre esa misma vivienda de 350.000 €, la diferencia es notable: 35.000 € de IVA más 5.250 € de AJD, frente a los 28.000 € de ITP de la segunda mano. La obra nueva sale fiscalmente más cara, aunque el comprador suele compensarlo por otras vías.
Hay un supuesto intermedio que confunde a mucha gente: la vivienda que el promotor no ha llegado a vender y lleva años vacía sigue siendo primera transmisión y va por IVA. La que compró un particular y revende, aunque esté a estrenar, ya es segunda mano y va por ITP.
¿Qué bonificaciones de ITP existen en Baleares para primera vivienda y jóvenes?
La normativa balear prevé tres escalones de alivio fiscal, todos condicionados a que la vivienda sea la habitual y a límites de valor. El tipo reducido del 4 % se aplica a la adquisición de vivienda habitual de hasta 270.151,20 €. El tipo del 2 % está previsto para jóvenes menores de 36 años, familias numerosas, familias monoparentales y personas con discapacidad igual o superior al 33 %. Y la bonificación del 100 % elimina el impuesto por completo para menores de 30 años.
Los requisitos de esa bonificación total conviene leerlos con cuidado, porque son acumulativos: ser menor de 30 años o tener discapacidad igual o superior al 33 %, haber residido en Baleares los tres años anteriores a la compra, que sea la primera vivienda en propiedad, que vaya a ser la residencia habitual, y que el valor del inmueble no supere los 270.151,20 €.
En una compra de 270.000 € el ahorro ronda los 21.600 €. Es la diferencia entre poder comprar y no poder, y sin embargo se pierde con frecuencia por detalles: haber tenido antes un porcentaje de una vivienda heredada, no acreditar la residencia previa, o superar el límite de valor por unos pocos miles de euros. Los requisitos actualizados están publicados por la Agencia Tributaria de las Illes Balears.
¿Qué comprobaciones legales conviene hacer antes de firmar?
Esta es la parte que no sale en las calculadoras de gastos, y es la que separa una compra tranquila de un problema de años.
- Pedir nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y leerla entera, no solo la titularidad. Ahí aparecen hipotecas, embargos, servidumbres y afecciones fiscales.
- Comprobar que la descripción registral coincide con la realidad: metros, linderos y anexos. Las discrepancias son habituales en fincas rústicas de Mallorca.
- Verificar la situación urbanística en el ayuntamiento: si hay ampliaciones sin licencia, expedientes de disciplina urbanística abiertos o infracciones prescritas pero no legalizadas.
- Solicitar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios. El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, según la Ley de Propiedad Horizontal.
- Confirmar que la vivienda está al corriente de IBI y de la tasa de basuras, que se transmiten con el inmueble.
- Revisar la cédula de habitabilidad y el certificado energético, obligatorios para escriturar en Baleares.
El punto 3 es especialmente serio en Mallorca. Comprar una casa con una ampliación no legalizada significa heredar el expediente, y en suelo rústico la legalización a veces sencillamente no es posible. Merece la pena revisarlo con detalle, igual que conviene saber leer lo que dice —y lo que no dice— una nota simple del Registro de la Propiedad.
¿En qué plazo hay que liquidar el impuesto ante la ATIB?
El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública. La autoliquidación se presenta ante la ATIB, y de no hacerlo en plazo se generan recargos por presentación extemporánea que crecen con el tiempo transcurrido.
Ese plazo corre aunque el comprador esté fuera de España o aunque la gestoría del banco se retrase. Si la operación se financia con hipoteca, lo habitual es que la gestoría designada por la entidad se encargue de todo, pero la responsabilidad del ingreso sigue siendo del comprador.
Y hay un gasto posterior que conviene no olvidar: la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo pacto en contrario, pero si el vendedor es no residente el comprador puede acabar respondiendo. Es uno de los motivos por los que las compras a extranjeros en Mallorca requieren revisión específica, como detallamos al hablar de comprar vivienda en Mallorca siendo extranjero.
Preguntas frecuentes sobre los gastos e impuestos al comprar vivienda en Baleares
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado además de la entrada para comprar una casa en Mallorca?
Entre un 10 % y un 15 % del precio de compra, sumando impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Sobre una vivienda de 300.000 € en Mallorca, eso supone entre 30.000 y 45.000 € adicionales a la entrada que exija el banco. La horquilla depende sobre todo de si el comprador accede a alguno de los tipos reducidos de ITP y de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
¿Quién paga la plusvalía municipal al comprar una vivienda en Baleares?
La plusvalía municipal la paga el vendedor, porque grava el incremento de valor del terreno durante el tiempo que fue propietario. Puede pactarse lo contrario en el contrato, y en mercados tensionados a veces se traslada al comprador. Cuando el vendedor no reside en España, la Administración puede dirigirse subsidiariamente contra el comprador, por lo que conviene retener el importe en la firma.
¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia del Catastro?
Hacienda liquidará el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre el precio pagado, y girará una liquidación complementaria por la diferencia más los intereses correspondientes. El valor de referencia puede impugnarse si no se corresponde con el valor real del inmueble, aportando tasación pericial contradictoria, pero es un procedimiento que conviene plantear con asesoramiento desde el principio.
¿Puedo aplicar la bonificación del 100 % de ITP si ya heredé un porcentaje de una vivienda?
En general no. La bonificación exige que sea la primera vivienda en propiedad del adquirente, y haber recibido una participación en una vivienda por herencia suele bloquear el requisito. Hay matices según el porcentaje y las circunstancias, por lo que antes de descartarla conviene revisar el caso concreto: la diferencia puede rondar los 20.000 € y merece una consulta previa.
¿Los extranjeros no residentes pagan más impuestos al comprar en Baleares?
No, el ITP y el IVA se aplican igual con independencia de la nacionalidad o la residencia del comprador. Lo que sí cambia son las obligaciones asociadas: la necesidad de NIE, la posible retención del 3 % cuando el vendedor es no residente, y la tributación posterior por la tenencia del inmueble. Las bonificaciones autonómicas sí exigen residencia previa en Baleares, y ahí sí hay diferencia efectiva.
Revisa la compra antes de firmar, no después
Los impuestos se calculan y se pagan. Los problemas registrales y urbanísticos, en cambio, se descubren cuando ya eres el propietario y ya son tuyos. Por eso conviene revisar la operación completa antes de firmar, como explicamos en la página de abogado para la compraventa de vivienda en Mallorca.
En abogados en Palma de Mallorca revisamos operaciones de compraventa en Mallorca desde la fase previa: nota simple, situación urbanística, cargas, comunidad y contrato de arras, antes de que nadie firme nada. Puedes consultar el detalle en nuestra página de derecho inmobiliario en Palma de Mallorca o escribirnos con los datos de la vivienda que estás valorando.
Este contenido es orientativo y no sustituye asesoramiento jurídico personalizado.
