Desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de temporada en Mallorca es un «arrendamiento de vivienda temporal» del Real Decreto-ley 29/2026: el contrato tiene que expresar una causa real y acreditable (un traslado laboral, unos estudios, un tratamiento), dura más de 31 días y, por regla general, 12 meses como máximo, y la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad. Sin causa, es vivienda habitual.
Aviso (9 de octubre de 2026): el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor, pero tiene que convalidarlo el Congreso. Como las Cortes están disueltas, le corresponde a la Diputación Permanente, en los 30 días siguientes a su promulgación: hasta el 5 de noviembre de 2026, aproximadamente. Si no se convalida, decae. Revisaremos esta guía en cuanto se vote.
Hasta el 7 de octubre, el alquiler de temporada era un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda», con más libertad para las partes y fianza de dos mensualidades. El propio Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, explica que la reforma quiere «terminar con el fraude» que el alquiler de temporada producía sobre el de vivienda habitual. Esta guía explica qué es ahora el alquiler de temporada en Mallorca, qué pasa con los contratos ya firmados y en qué se diferencia del alquiler turístico.
¿Qué es el alquiler de temporada después del Real Decreto-ley 29/2026?
La Ley de Arrendamientos Urbanos lo llama ahora «arrendamiento de vivienda temporal»: el alquiler de una vivienda, o de una habitación, que cubre la necesidad de vivienda de alguien que está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3). Ya no es un arrendamiento para uso distinto: el artículo 3.2 excluye de esa categoría el alojamiento de personas.
Las consecuencias para el propietario:
- El contrato tiene que decir cuál es la causa, que tiene que ser real y acreditable. Si hay discusión, es el arrendador quien tiene que probarla (art. 7.2).
- Si el contrato no recoge la causa, se considera de vivienda habitual desde el primer día, con su plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica (arts. 7.2 y 9).
- Dura más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses (art. 9 bis).
- La fianza es la de las viviendas, una mensualidad, y la garantía adicional tampoco puede pasar de una mensualidad (art. 36).
- El inquilino puede irse cuando haya pasado un mes desde la firma, avisando con diez días y sin indemnizar al propietario (art. 11.2).
- Los gastos de inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni el IBI u otros tributos de la vivienda (art. 20).
¿Cuándo se convierte un contrato temporal en alquiler de vivienda habitual?
En tres casos: cuando el contrato no recoge una causa temporal, cuando dura más de 12 meses sin que la causa lo justifique y cuando se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda. En los dos últimos, el primer contrato se considera de vivienda habitual, con el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10 de la LAU (art. 9 bis.2).
El plazo de 12 meses incluye las prórrogas. Si el contrato se firmó por menos tiempo y la causa sigue existiendo al terminar, se puede prorrogar por acuerdo expreso, sin pasar de los 12 meses salvo que la causa temporal se mantenga más allá. Y si se firma otro contrato temporal en la misma vivienda, la renta solo puede subir lo que marque el índice de referencia de actualización de los alquileres (IRAV) (art. 17.8).
| Aspecto | Contratos firmados hasta el 7-10-2026 | Contratos firmados desde el 8-10-2026 |
|---|---|---|
| Tipo de contrato | Uso distinto del de vivienda | Vivienda temporal (título II de la LAU) |
| Causa | La ley no exigía escribirla; los jueces miraban si la temporalidad era real | Expresa en el contrato, real y acreditable; la prueba es del arrendador |
| Duración | La pactada | Más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses |
| Fianza legal | Dos mensualidades | Una mensualidad |
| Garantía adicional | Sin tope legal | Una mensualidad como máximo |
| Renta de un nuevo contrato en la misma vivienda | La pactada | Subida anual limitada al IRAV |
| Salida anticipada del inquilino | Lo pactado | Pasado un mes, con diez días de preaviso |
| Al llegar la fecha de fin | Se extingue, sin prórroga | Se extingue; con más de dos contratos seguidos, el primero pasa a ser de vivienda habitual |
¿Qué pasa con los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026?
Siguen siendo arrendamientos para uso distinto del de vivienda y se rigen por las normas con las que se firmaron hasta la fecha de fin pactada. Llegado ese día se extinguen, sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, el contrato renovado ya es de vivienda temporal y tiene que cumplir el régimen nuevo: causa expresa y acreditable, plazo de hasta 12 meses y garantía adicional de una mensualidad como máximo (disposición transitoria octava de la LAU).
En la práctica, el momento delicado es la renovación. Firmar un contrato nuevo con el mismo inquilino sin una causa temporal que se pueda acreditar lo convierte en un alquiler de vivienda habitual.
¿En qué se diferencia el alquiler de temporada del alquiler turístico en Mallorca?
En la finalidad y en la norma que lo regula. El de temporada cubre la necesidad de vivienda de alguien desplazado de su casa y se rige por la LAU. El turístico es una estancia vacacional comercializada por canales turísticos, se rige por la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears y la propia LAU lo excluye y limita esas cesiones a 31 días como máximo (art. 5.e).
Para comercializar una vivienda como alquiler turístico en Mallorca hace falta una declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT), que se presenta ante el Consell de Mallorca. Solo cabe si la vivienda está en una zona declarada apta, si su tipología lo permite y si se han adquirido las plazas turísticas (arts. 50 y 120 de la Ley 8/2012).
| Aspecto | Habitual | Temporal (de temporada) | Turístico |
|---|---|---|---|
| Finalidad | Residencia permanente | Vivienda de alguien desplazado de su domicilio por una causa acreditable | Vacaciones |
| Norma | LAU (vivienda habitual) | LAU (vivienda temporal) | Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears |
| Duración | Mínimo 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica, a voluntad del inquilino | Más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses | Días o semanas, un mes como máximo |
| Trámite administrativo | No | No | DRIAT ante el Consell de Mallorca |
| Fianza | 1 mensualidad | 1 mensualidad | No la regula la LAU |
| Riesgo si se falsea | — | Pasa a ser vivienda habitual | Multa de hasta 500.000 € |
Anunciar o comercializar estancias turísticas sin DRIAT es una infracción grave, con multa de 30.001 a 50.000 €. Si además la vivienda está en una zona no apta, su tipología no lo permite o no tiene plazas, la infracción es muy grave: de 50.001 a 500.000 € (arts. 119, 120 y 123 de la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears, en la redacción del Decreto ley 4/2025). Llamar «de temporada» a un alquiler por semanas no cambia lo que es. Tienes el detalle en alquiler turístico en Mallorca: normativa y sanciones.
Sobre el registro único: el Tribunal Supremo anuló el 19 de mayo de 2026 el procedimiento de registro único de arrendamientos del Real Decreto 1312/2024, que desde el 1 de julio de 2025 exigía un número de registro para anunciar en plataformas también los alquileres de temporada. Siguen en pie la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de datos de las plataformas del Reglamento (UE) 2024/1028, que se aplica desde el 20 de mayo de 2026, y el Real Decreto-ley 29/2026 les ha añadido un régimen sancionador propio.
¿Qué tiene que incluir ahora un contrato de alquiler de temporada en Mallorca?
Un contrato de alquiler de temporada en Mallorca firmado desde el 8 de octubre de 2026 tiene que dejar escrita la causa del desplazamiento del inquilino y el propietario tiene que poder demostrarla. Cuanto más concreta y mejor documentada sea, menos margen hay para discutir que se trata de una vivienda habitual.
- Identificar a las partes y la vivienda, con su referencia catastral.
- Explicar la causa del desplazamiento: un contrato de trabajo temporal, una matrícula, un tratamiento médico o una obra en la vivienda del inquilino.
- Adjuntar el documento que la acredita y conservar una copia: la prueba corresponde al arrendador.
- Indicar el domicilio habitual del inquilino, del que está desplazado.
- Fijar una duración de más de 31 días y, salvo que la causa lo justifique, de no más de 12 meses.
- Pactar la renta y, por escrito y con su importe anual, los gastos de la vivienda que asume el inquilino.
- Pedir una mensualidad de fianza y, si se quiere, una garantía adicional de otra mensualidad como máximo.
- Firmar un inventario con fotos al entrar y, al salir, el documento de finalización con el estado de la vivienda (art. 36.7).
En Baleares, además, la fianza se deposita en el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), como exige el artículo 55 de la Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears. Lo que ya no sirve son los contratos de once meses renovados año tras año con el mismo inquilino: con el tercer contrato seguido, el primero pasa a ser de vivienda habitual. Para el alquiler de larga duración, la referencia es nuestra guía del contrato de arrendamiento de vivienda.
¿Qué pasa si el inquilino de temporada no se va al terminar el contrato?
Si el inquilino de temporada no se va al terminar el contrato, el propietario tiene que acudir al juzgado con un desahucio por expiración del plazo. No puede cambiar la cerradura ni cortar los suministros. Si el contrato recoge una causa temporal que se puede probar, el juicio se centra en la fecha de fin; si no, el inquilino alegará que el contrato es de vivienda habitual, y cuando falta la causa la ley le da la razón.
El caso típico en Mallorca es el contrato de octubre a mayo que termina justo cuando el propietario quería recuperar la casa para el verano. Lo contamos en finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación documentada o una mediación.
¿Cómo tributa el alquiler de temporada en Mallorca?
El alquiler de temporada tributa en el IRPF del propietario como rendimiento del capital inmobiliario, sin la reducción por alquiler de vivienda: el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que el propio Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito, la reserva al arrendamiento de vivienda habitual del artículo 2.1 de la LAU. Se pueden deducir gastos como el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses de la hipoteca y la amortización.
En el IVA está exento si no se prestan servicios propios de la hostelería. Si se ofrecen limpieza periódica, cambio de ropa o servicios parecidos, deja de estar exento y tributa al 10 % (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). Desde el 1 de diciembre de 2026 tampoco estarán exentos los alquileres de vivienda amueblada de 30 noches o menos, salvo que el arrendador viva en ella; un contrato de vivienda temporal, que dura más de 31 días, queda fuera de esa regla.
¿Cuándo no conviene un alquiler de temporada?
No conviene cuando el inquilino busca vivienda estable en Mallorca, cuando no hay una causa temporal que se pueda documentar, cuando la intención real es alquilar por días o semanas a turistas o cuando el propietario quiere ir renovando al mismo inquilino año tras año.
En el primer y el último caso, un contrato de vivienda habitual bien redactado da más seguridad, porque desde el 8 de octubre un contrato temporal sin causa acreditable ya es de vivienda habitual por ley. En el tercero, lo legal es presentar la DRIAT si la zona, la tipología de la vivienda y las plazas lo permiten, o renunciar a ese modelo.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler de temporada en Mallorca
¿Cuánto puede durar como máximo un alquiler de temporada en Mallorca?
Por regla general, 12 meses. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige que el arrendamiento de vivienda temporal dure más de 31 días y no pase de 12 meses, prórrogas incluidas, salvo que la causa temporal siga existiendo y se pueda justificar. Si se supera ese plazo sin justificación, o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino en la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
¿Qué causas sirven para firmar un alquiler de temporada?
Sirve cualquier causa real y acreditable que obligue al inquilino a estar temporalmente desplazado de su domicilio habitual: un contrato de trabajo o un destino temporal, unos estudios, un tratamiento médico o una obra en su vivienda, por ejemplo. La ley no da una lista cerrada, pero exige que la causa conste en el contrato y que el arrendador pueda probarla. Sin causa, el contrato se trata como de vivienda habitual desde el principio.
¿Qué fianza se puede pedir en un alquiler de temporada en Mallorca en 2026?
Una mensualidad de fianza y, como máximo, otra de garantía adicional. Desde el 8 de octubre de 2026 el alquiler de temporada es un arrendamiento de vivienda, así que la fianza en metálico es la de las viviendas (art. 36.1 de la LAU), y el Real Decreto-ley 29/2026 limita la garantía adicional de los contratos temporales a una mensualidad. En Baleares, la fianza se deposita en el IBAVI. Los contratos anteriores mantienen sus dos mensualidades.
¿Qué pasa con un contrato de temporada firmado antes del 8 de octubre de 2026?
Sigue como estaba hasta la fecha de fin pactada. La disposición transitoria octava de la Ley de Arrendamientos Urbanos mantiene esos contratos como arrendamientos para uso distinto del de vivienda, con sus reglas de siempre, y dispone que al llegar el plazo se extingan sin prórroga. Si se renuevan, el nuevo contrato ya se rige por el régimen de vivienda temporal: causa acreditable, hasta 12 meses y garantía adicional máxima de una mensualidad.
¿Necesito licencia turística para un alquiler de temporada en Mallorca?
No, siempre que sea de verdad un alquiler de temporada: más de 31 días y para alguien desplazado de su domicilio por una causa que se pueda acreditar. Si la vivienda se anuncia por días o semanas a veraneantes en canales turísticos, es una estancia turística, que en Mallorca exige presentar una declaración responsable (DRIAT) ante el Consell de Mallorca. Comercializarla sin ella es una infracción grave, con multas de 30.001 a 50.000 €, que puede llegar a muy grave.
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Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. Refleja la normativa vigente el 9 de octubre de 2026.
