La plusvalía municipal —técnicamente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento del valor del suelo desde que el propietario adquirió el inmueble hasta que lo transmite. En Baleares en 2026, el tipo impositivo máximo es del 30 % y Palma de Mallorca aplica el 25 % sobre la base liquidable. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el contribuyente puede elegir el método de cálculo que resulte más favorable: el objetivo o el real. Si no hay incremento de valor, no se paga.
Vender una vivienda en Mallorca, heredar un piso o recibirlo como donación activa este impuesto. No siempre se paga —hay casos en que el importe es cero— pero siempre hay que liquidarlo. El plazo corre desde el día de la escritura y los retrasos generan recargos automáticos.
¿Qué es la Plusvalía Municipal y Cuándo se Genera en Baleares?
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano de un inmueble entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión. Grava exclusivamente el componente suelo, no la construcción.
Se genera cuando hay una transmisión del inmueble por cualquiera de estas vías:
- Compraventa: la paga el vendedor (salvo pacto distinto).
- Herencia: la pagan los herederos.
- Donación: la paga el donatario (quien recibe).
- Dación en pago: la paga quien da el inmueble al banco.
El impuesto lo gestiona el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. En Mallorca, cada municipio tiene sus propias ordenanzas fiscales dentro de los límites legales.
¿Quién Paga la Plusvalía Municipal en Baleares: el Vendedor o el Comprador?
Depende de la operación:
- Compraventa: por defecto, el vendedor es el sujeto pasivo y quien tiene la obligación de liquidar el impuesto. Es habitual que en el contrato de compraventa se pacte que lo pague el comprador, pero eso es un acuerdo entre partes que no vincula al ayuntamiento: si el comprador no paga, el ayuntamiento se dirige contra el vendedor.
- Herencia: los herederos o legatarios que reciben el inmueble.
- Donación: el donatario (quien recibe el bien).
En una compraventa entre residentes en Mallorca, lo más habitual es que el coste de la plusvalía se descuente del precio que recibe el vendedor, aunque técnicamente sea un coste del vendedor.
¿Cómo se Calcula la Plusvalía Municipal en Baleares en 2026?
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 —que anuló el sistema anterior por inconstitucional— el contribuyente puede elegir entre dos métodos y paga el que resulte menor. Esto es obligatorio para el ayuntamiento: no puede imponerte el método más caro.
Método objetivo (basado en el valor catastral)
Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia del inmueble. Los coeficientes máximos los fija el Estado cada año y los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes inferiores.
Fórmula: Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente del período de tenencia
Coeficientes máximos vigentes para 2026 (según el Real Decreto-ley actualizado anualmente):
| Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,17 |
| 15 años | 0,16 |
| 20 o más años | 0,45 |
Ejemplo en Palma: Valor catastral del suelo del apartamento: 60.000 €. Tenencia: 5 años. Coeficiente: 0,17. Base imponible: 60.000 × 0,17 = 10.200 €. Cuota: 10.200 × 25 % = 2.550 €.
Método real (basado en el incremento de valor efectivo)
Se calcula sobre la ganancia real del suelo entre la compra y la venta.
Fórmula: Base imponible = (Precio de venta − Precio de compra) × (Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total)
Ejemplo en Palma: Compró por 200.000 € y vende por 350.000 €. Ganancia: 150.000 €. El suelo representa el 40 % del valor catastral total. Base imponible: 150.000 × 40 % = 60.000 €. Cuota: 60.000 × 25 % = 15.000 €.
En este ejemplo, el método objetivo (2.550 €) es mucho más favorable que el real (15.000 €). Siempre conviene calcular los dos.
¿Qué Bonificaciones y Exenciones Existen en la Plusvalía Municipal en Baleares?
Exención por ausencia de incremento de valor. Si vendes por menos de lo que compraste o al mismo precio, no hay incremento real y no se paga plusvalía. Hay que acreditarlo documentalmente (escrituras de compra y venta) y declararlo expresamente ante el ayuntamiento: no es automático.
Bonificación por herencia de vivienda habitual en Palma. La ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Palma de Mallorca establece una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones mortis causa (herencias) de la vivienda habitual del fallecido, cuando el beneficiario sea cónyuge, hijos o padres. Esta bonificación se aplica sobre inmuebles de valor catastral no excesivamente alto (verificar el umbral en la ordenanza vigente).
Si heredas la vivienda habitual de un familiar en Palma, la combinación de bonificación del 100 % en el Impuesto de Sucesiones balear (desde 2023) y el 95 % en la plusvalía municipal puede hacer que el coste fiscal total sea muy reducido.
Transmisiones exentas. Están exentas entre otras: las transmisiones de terrenos que sean bienes de dominio público, las aportaciones de bienes a entidades sin fines lucrativos, y las daciones en pago a entidades financieras si cumplen los requisitos de la ley antidesahucio.
Para la herencia sin testamento en Mallorca, el cálculo de la plusvalía municipal es uno de los costes que hay que presupuestar desde el principio.
¿Cuándo y Cómo se Presenta la Autoliquidación de la Plusvalía Municipal en Baleares?
Los plazos varían según el tipo de transmisión:
- Compraventa y donación: 30 días hábiles desde la firma de la escritura ante notario.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables por otros 6 meses a petición del interesado.
La autoliquidación se presenta ante el ayuntamiento donde está el inmueble. Muchos ayuntamientos de Baleares permiten la presentación online a través de la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) para los municipios que han delegado la gestión tributaria.
Para Palma, hay un simulador oficial en la sede electrónica de la ATIB que permite calcular la cuota orientativa antes de presentar la liquidación.
¿Cuándo NO se Paga Plusvalía Municipal aunque Vendas una Propiedad en Baleares?
Hay tres supuestos principales en que la cuota puede ser cero o muy reducida:
1. No hay incremento de valor real. Si vendes por el mismo precio que compraste o por menos, y puedes demostrarlo con las escrituras, no hay base imponible y no se paga. Desde 2021, este argumento es plenamente oponible al ayuntamiento gracias al Tribunal Constitucional.
2. La transmisión está exenta. Algunas operaciones tienen exención legal: aportaciones al matrimonio en determinados regímenes, transmisiones a entidades sin lucro, bienes de dominio público.
3. Herencia de vivienda habitual en municipios con bonificación. Si el municipio tiene bonificación aprobada (Palma sí la tiene) y la transmisión cumple los requisitos, la cuota efectiva puede acercarse a cero.
Lo importante es no dar por sentado que hay que pagar sin calcular antes. Y no confundir la plusvalía municipal con otros impuestos de la transmisión: el IRPF por la ganancia patrimonial (en el caso del vendedor/donante), el ITP o el Impuesto de Sucesiones van por separado.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Baleares
¿La plusvalía municipal se paga también en las donaciones de inmuebles en Mallorca?
Sí. Las donaciones de inmuebles generan plusvalía municipal que paga el donatario (quien recibe el bien). No hay bonificación específica para donaciones en la mayoría de ordenanzas de Baleares, a diferencia de las herencias. Esto hace que las donaciones de inmuebles a menudo sean fiscalmente menos eficientes que las herencias en Baleares.
¿Cómo afecta la plusvalía municipal a la venta de un local comercial en Palma?
La plusvalía municipal aplica igual en locales comerciales que en viviendas: grava el incremento de valor del suelo. El tipo en Palma es el 25 %. La diferencia es que los locales no suelen tener las bonificaciones previstas para vivienda habitual. Hay que calcular los dos métodos y declarar el más favorable.
¿Puedo deducir el importe de la plusvalía municipal en el IRPF?
En la declaración de IRPF del vendedor, la plusvalía municipal pagada es un gasto que puede restarse del importe de la transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. Esto reduce la base imponible del IRPF aunque no evita el pago del propio impuesto.
¿Qué pasa si no liquido la plusvalía municipal en el plazo de 30 días?
Se aplican recargos por declaración extemporánea: 5 % si se presenta en los 12 meses siguientes al plazo, 10 % entre 12 y 18 meses, 15 % entre 18 y 24 meses, y 20 % transcurridos 24 meses, más intereses de demora. Si el ayuntamiento descubre el impago antes de que el contribuyente lo declare, puede iniciar un procedimiento sancionador con multas adicionales.
¿La plusvalía municipal puede ser mayor que la ganancia real de la venta?
Sí, puede ocurrir en el sistema anterior a 2021. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, si acreditas que no hubo incremento real de valor, no pagas. Si el incremento fue mínimo, el método real te da una cuota reducida. El sistema actual garantiza que no pagas plusvalía si no hay ganancia, lo que antes no siempre era así.
¿Necesitas Ayuda para Calcular o Liquidar la Plusvalía Municipal en Mallorca?
Cada operación inmobiliaria tiene sus propias particularidades: años de tenencia, valor catastral, tipo de transmisión, posibles exenciones y bonificaciones aplicables. Un error en el cálculo o un retraso en la liquidación puede suponer costes imprevistos.
En Simonet Espina Abogados asesoramos en todas las implicaciones fiscales y legales de las operaciones inmobiliarias en Mallorca: compraventas, herencias, donaciones y daciones en pago. Los abogados de derecho inmobiliario en Mallorca de nuestro equipo revisan cada operación antes de la firma para evitar sorpresas. Consulta sin compromiso.
