Un abogado en la compraventa de vivienda en Mallorca hace lo que ni la inmobiliaria ni el notario hacen: comprobar antes de firmar que la casa está libre de cargas, que la obra que se ve coincide con la que consta en el Registro y que no hay expedientes urbanísticos abiertos. Con un importe medio de compraventa de 470.643 € en Baleares y un 28,9 % de compradores extranjeros en el primer trimestre de 2026, según las estadísticas de compraventa, el coste de esa revisión es una fracción mínima de lo que hay en juego.
Hay una frase que oímos mucho en el despacho: «pero si el notario ya lo mira todo». El notario comprueba la identidad de las partes, la capacidad y las cargas registrales el mismo día de la firma. Lo que no hace —porque no es su función— es negociar las arras, revisar si la piscina tiene licencia, mirar si hay una infracción urbanística prescrita o no, o avisarle de que la casa que va a comprar tiene 40 m² más construidos de los que figuran en el Registro.
Eso pasa en Mallorca más de lo que parece.
¿Qué revisa un abogado antes de comprar una vivienda en Mallorca?
Antes de firmar cualquier documento vinculante, la revisión mínima cubre seis puntos:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titularidad real, superficie inscrita, cargas, hipotecas, embargos y servidumbres.
- Coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física. Es el punto que más problemas da en la isla: ampliaciones, porches cerrados y piscinas que nunca se legalizaron.
- Situación urbanística del inmueble: consulta al ayuntamiento —el Ayuntamiento de Palma en la mayoría de operaciones urbanas— sobre licencias, expedientes de disciplina urbanística y si la finca está en suelo rústico protegido.
- Deudas que viajan con la vivienda: cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores, IBI de los cuatro últimos ejercicios y tasa de basuras.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, esta última obligatoria en Baleares para contratar suministros.
- Situación arrendaticia: si hay inquilino, con qué contrato y con qué derecho de adquisición preferente.
Con la información de estos seis puntos sobre la mesa se decide dos cosas: si se compra y a qué precio. Los detalles de qué comprobar en el Registro los ampliamos en nuestra guía sobre cómo saber que una vivienda está libre de cargas.
¿Qué diferencia hay entre contrato de arras y contrato de compraventa?
Las arras son el compromiso previo; la compraventa es la transmisión. Y la diferencia práctica es cuánto le cuesta echarse atrás.
| Arras penitenciales | Arras confirmatorias | Contrato de compraventa | |
|---|---|---|---|
| Qué son | Derecho a desistir pagando | Anticipo del precio, sin derecho a desistir | Transmisión de la propiedad |
| Si se echa atrás el comprador | Pierde la señal | Puede ser obligado a comprar | Incumplimiento contractual |
| Si se echa atrás el vendedor | Devuelve el doble | Puede ser obligado a vender | Incumplimiento contractual |
| Regulación | Art. 1.454 Código Civil | Doctrina jurisprudencial | Arts. 1.445 y ss. Código Civil |
La trampa habitual: muchos contratos de señal descargados de internet no dicen de qué tipo de arras se trata. Si no se especifica, los tribunales presumen que son confirmatorias, es decir, sin derecho a desistir. Quien creía que perdía 6.000 € de señal puede encontrarse con una demanda para que compre la casa entera.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Mallorca además del precio?
Entre el 10 % y el 14 % del precio en vivienda usada, y algo menos en obra nueva. La partida grande es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que en Baleares va del 8 % al 13 % por tramos, y a partir de ahí se suman notaría, registro, gestoría y, si la hay, la tasación de la hipoteca.
Sobre el importe medio de compraventa en Baleares, 470.643 €, esos porcentajes se traducen en unos 50.000 € de gastos asociados. Es dinero suficiente para que valga la pena revisar si aplica alguna reducción autonómica antes de firmar: hay tipos reducidos para menores de 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad y primera vivienda habitual. El desglose completo está en nuestra guía de gastos e impuestos al comprar vivienda en Baleares y los tipos vigentes los publica la Agencia Tributaria de las Illes Balears.
¿Qué riesgos tiene comprar una casa en suelo rústico en Mallorca?
Es el problema más caro y más frecuente de la isla. Muchas casas de campo mallorquinas tienen ampliaciones, anexos o piscinas construidas sin licencia. Si la infracción urbanística no ha prescrito, el ayuntamiento puede ordenar la demolición al nuevo propietario; si ha prescrito, la obra queda en situación de fuera de ordenación, lo que limita reformas futuras y complica la financiación.
Ninguna de las dos cosas aparece en la nota simple. Se detectan cruzando la superficie inscrita con la catastral, pidiendo el certificado urbanístico al ayuntamiento y, cuando hay dudas, con un informe de arquitecto. Es una revisión que cuesta unos cientos de euros y que en varias operaciones nos ha llevado a recomendar no comprar.
Si la vivienda se va a destinar a alquiler de temporada, hay una comprobación más: no todas las fincas pueden obtener licencia turística. Lo detallamos en la guía sobre el alquiler turístico en Mallorca.
Cuándo NO hace falta un abogado en la compraventa
Sea honesto consigo mismo antes de gastar en asesoramiento que no necesita:
- Piso en edificio reciente, inscrito correctamente, sin cargas y sin inquilino. Si Registro y Catastro coinciden y el vendedor es el promotor, el riesgo es bajo y basta con una buena gestoría.
- Compra entre familiares de un inmueble que ya se conoce a fondo, siempre que no haya hipoteca pendiente ni herencia sin liquidar por medio.
- Cuando aún está mirando casas. El momento de llamar al abogado es antes de firmar las arras, no antes de visitar la primera vivienda.
En cambio, sí conviene siempre en suelo rústico, en fincas con ampliaciones, cuando hay herencia de por medio, cuando el vendedor no reside en España y cuando el inmueble tiene inquilinos.
Preguntas frecuentes sobre la compraventa de vivienda en Mallorca
¿Es obligatorio contratar un abogado para comprar una vivienda en Mallorca?
No es obligatorio: la compraventa es válida con la escritura notarial y la posterior inscripción registral. Lo que aporta el abogado es la revisión previa de cargas, urbanismo, superficies y deudas, además de la negociación del contrato de arras. En inmuebles en suelo rústico o con obras no legalizadas, esa revisión suele ser la diferencia entre una buena compra y un problema de años.
¿Qué pasa si la casa tiene más metros construidos que los que figuran en el Registro?
Que la parte no inscrita jurídicamente no existe, y eso afecta a la financiación, a la venta futura y a la posibilidad de reformar. Se resuelve con una declaración de obra nueva por antigüedad, que exige certificado técnico y, en algunos casos, licencia municipal. Conviene aclarar antes de firmar quién asume ese trámite y su coste.
¿Puede el vendedor quedarse con la señal si me echo atrás en la compra?
Depende del tipo de arras que se pactaran. Si son penitenciales, sí: usted pierde la señal y el vendedor, si desiste él, debe devolverle el doble. Si son confirmatorias, ninguna de las partes puede desistir y la otra puede exigir judicialmente que se cumpla el contrato. Cuando el contrato no lo especifica, los tribunales presumen que son confirmatorias.
¿Qué deudas heredo al comprar una vivienda en Mallorca?
La vivienda responde de las cuotas de la comunidad de propietarios del año en curso y de los tres anteriores, y del IBI de los cuatro últimos ejercicios, aunque la deuda la generara el vendedor. Por eso se pide siempre certificado de deudas a la comunidad y justificantes del IBI antes de la firma. Puede ampliarlo en nuestra página sobre abogados de comunidad de propietarios en Mallorca.
¿Cuánto tarda una compraventa de vivienda en Mallorca desde las arras hasta la escritura?
Entre uno y tres meses. El plazo lo marca normalmente la concesión de la hipoteca, que exige tasación y un periodo de reflexión legal de diez días antes de firmar. Sin financiación, la operación puede cerrarse en dos o tres semanas si la documentación está en regla.
Revisamos su compra antes de que firme
Si está a punto de comprar o vender en Mallorca, revisamos la operación completa: nota simple, situación urbanística, deudas, contrato de arras y escritura. Somos abogados inmobiliarios en Palma de Mallorca y trabajamos habitualmente con compradores nacionales y extranjeros, que ya son casi tres de cada diez operaciones en las islas. Puede ver todo el servicio de asesoramiento inmobiliario en Mallorca, escribirnos a info@simonetabogados.com o llamarnos al 664 63 52 41 antes de firmar nada.
Este contenido es orientativo y no sustituye asesoramiento jurídico personalizado.
