Comprar vivienda en Mallorca siendo extranjero es legal y posible sin restricciones de nacionalidad. El proceso requiere obtener el NIE, abrir una cuenta bancaria española y liquidar entre un 10% y un 13% adicional al precio de compra en impuestos y gastos. Para no residentes de fuera de la UE, las hipotecas financian como máximo el 60-70% del valor. Más del 40% de las transacciones inmobiliarias en Baleares en 2025 las realizaron compradores extranjeros, lo que convierte a Mallorca en uno de los mercados internacionales más activos de España.
Mallorca es uno de los destinos de inversión inmobiliaria más buscados de Europa. Compradores alemanes, británicos, escandinavos, estadounidenses y del Golfo Pérsico adquieren aquí cada año desde apartamentos hasta fincas de lujo. El proceso tiene sus particularidades legales —y sus trampas— que conviene conocer antes de firmar nada.
El punto de partida es claro: no hay restricción legal para que un extranjero compre una propiedad en España. Pero «poder hacerlo» no significa «hacerlo sin asesoramiento». Desde el despacho de abogados en Mallorca, vemos con frecuencia operaciones que se complican por cargas ocultas, contratos de arras mal redactados o due diligence inexistente.
¿Puede un extranjero comprar vivienda en Mallorca sin restricciones?
Sí. No existe ninguna restricción de nacionalidad ni de residencia para adquirir inmuebles en España. Tanto ciudadanos de la UE como no comunitarios pueden comprar libremente, sin cuotas ni requisitos de autorización previa. La única limitación histórica —la obligación de autorización militar para no comunitarios en zonas de interés estratégico— prácticamente no afecta al mercado residencial de Mallorca.
Ciudadanos británicos post-Brexit siguen pudiendo comprar igual que antes. El Brexit no cambió las reglas de inversión inmobiliaria; sí cambió las de residencia y trabajo, pero eso es una cuestión separada que no bloquea la compra.
Lo que sí necesitarán todos los compradores extranjeros, sin excepción, es el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sin él no se puede firmar escritura pública, liquidar impuestos ni inscribir la propiedad en el Registro.
¿Cómo se obtiene el NIE para comprar vivienda en Mallorca?
El NIE se solicita ante la Policía Nacional o en un consulado español en el país de residencia del solicitante. En Mallorca, la Oficina de Extranjería está en el Polígono de Levante (Palma) y trabaja con cita previa.
Documentos necesarios:
- Formulario EX-15 (solicitud de NIE)
- Pasaporte original y fotocopia de todas las páginas
- Justificante del motivo económico de la solicitud (puede ser el contrato de arras o la promesa de compra)
- Tasa modelo 790 código 012 (actualmente 11,08 €)
El plazo de resolución varía entre una semana y varias semanas según la carga de la oficina. Si el comprador no puede desplazarse a España, puede otorgar un poder notarial apostillado a un representante (un abogado local, por ejemplo) para que tramite el NIE y firme en su nombre.
Los ciudadanos de la UE obtienen el NIE de forma sencilla. Para ciudadanos de países terceros el proceso es el mismo administrativamente, pero conviene prever suficiente margen antes de la firma de escritura.
¿Qué impuestos y gastos hay que prever al comprar vivienda en Mallorca?
El importe total de impuestos y gastos al comprar una vivienda en Mallorca como extranjero se sitúa habitualmente entre el 10% y el 13% del precio de compra. Esto es lo que hay que desembolsar además del precio acordado:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — si compras vivienda de segunda mano:
- Del 8% al 11,5% según el valor de la transmisión (escala progresiva en Baleares)
- Tramos 2026: 8% hasta 400.000 €, 9% de 400.001 € a 600.000 €, 10% de 600.001 € a 1.000.000 €, 11,5% por encima de 1.000.000 €
IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD) — si compras vivienda de obra nueva:
- IVA del 10% (tipo reducido para vivienda habitual), o 21% para segundas residencias sin uso de vivienda
- AJD del 1,2% en Baleares sobre el precio escriturado
Gastos adicionales habituales:
- Notaría: entre 800 y 2.000 € según el valor del inmueble
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 1.000 €
- Gestión/gestoría: 300-600 €
- Abogado independiente: muy recomendable; honorarios variables según el servicio
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual que paga el propietario cada año, basado en el valor catastral. No es un gasto de compra, sino una carga recurrente.
¿Cómo funciona la hipoteca para no residentes en España?
Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes, pero con condiciones más restrictivas:
- Financiación máxima: entre el 60% y el 70% del valor de tasación (frente al 80% para residentes)
- Documentación adicional: últimas declaraciones de IRPF o equivalente del país de origen, extractos bancarios de los 12 meses anteriores, contratos laborales o prueba de ingresos, informe de solvencia del país de residencia
- Tipo de interés: habitualmente con un diferencial algo mayor que para residentes
Bancos como Bankinter, Sabadell, CaixaBank y BBVA tienen productos específicos para no residentes. Algunos bancos internacionales con presencia en España también financian operaciones locales para compradores de determinadas nacionalidades.
Si el comprador prevé pagar al contado, el proceso se simplifica notablemente, aunque la due diligence jurídica sigue siendo igual de importante.
¿Qué es la due diligence y por qué es obligatoria antes de comprar en Mallorca?
La due diligence legal inmobiliaria es la revisión jurídica del inmueble antes de firmar cualquier compromiso de compra. En Mallorca, donde una parte significativa de los compradores procede del extranjero, es especialmente importante porque la documentación y los sistemas registrales españoles no son intuitivos si no se conoce el sistema.
Qué incluye una due diligence inmobiliaria en Mallorca:
- Nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que el vendedor es el titular real, que no hay cargas, hipotecas, embargos ni anotaciones preventivas
- Comprobación en el Catastro de que la superficie registral y la catastral coinciden y de que no hay discrepancias
- Revisión del certificado de deudas a la comunidad de propietarios
- Comprobación del IBI al corriente de pago y ausencia de deudas municipales
- Verificación de licencias urbanísticas y, si se trata de finca rústica, que no hay construcciones ilegales ni expedientes disciplinarios abiertos
- En finca rústica: verificación de si hay servidumbres de paso, derechos de agua, afecciones medioambientales o zonas protegidas
Un detalle específico de Mallorca que muchos compradores desconocen: las fincas rústicas en las islas pueden tener limitaciones relacionadas con el Pla Territorial de les Illes Balears o con la normativa de protección del paisaje rural. Es un aspecto que el notario no verifica de oficio y que puede afectar al uso futuro del inmueble.
¿Qué protege el contrato de arras y qué cláusulas importan?
El contrato de arras es el primer compromiso vinculante entre comprador y vendedor, habitualmente con un depósito del 10% del precio. Hay tres tipos:
- Arras confirmatorias: el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato pero no «salir» perdiendo solo el depósito
- Arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde el depósito; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble
- Arras penales: similar a las penitenciales pero con matices en la acción de cumplimiento
La mayoría de las operaciones en Mallorca se articulan con arras penitenciales (las del artículo 1454 del Código Civil). Las cláusulas que más importan para un comprador extranjero:
- Condición suspensiva de obtención de financiación: si no aprueba el banco, recuperas las arras
- Condición suspensiva de due diligence satisfactoria: si aparece una carga o un problema jurídico, recuperas las arras
- Plazo para la firma de escritura pública: que sea suficientemente holgado para obtener el NIE y tramitar la hipoteca si procede
- Distribución de gastos: quién paga notaría, registro, impuestos
Firmar arras sin revisión jurídica previa es arriesgado. El 10% de depósito en una operación de 500.000 euros son 50.000 euros que puede perder si el contrato no recoge las condiciones adecuadas.
¿Qué es la Golden Visa y cómo afecta a los compradores extranjeros en Mallorca?
La Golden Visa española permite obtener un permiso de residencia por inversión inmobiliaria de al menos 500.000 euros libre de cargas. No aplica a ciudadanos de la UE (que tienen libre circulación), pero sí a compradores procedentes de países terceros: EE.UU., Rusia, China, países del Golfo, Latinoamérica y otros.
Puntos clave para 2026:
- El gobierno anunció en 2024 la intención de suprimir la Golden Visa inmobiliaria; a la fecha de este artículo el programa sigue activo pero con incertidumbre normativa
- La inversión mínima de 500.000 € es sin hipoteca: tiene que ser capital libre de cargas
- El titular puede extender el permiso a cónyuge e hijos menores
- No exige residencia continuada en España: basta con visitas ocasionales
Para compradores no comunitarios que buscan invertir en Mallorca por encima del umbral de medio millón de euros, conviene revisar el estado actual de la Golden Visa antes de firmar, dado que la normativa puede haber cambiado. Nuestros abogados especializados en derecho inmobiliario en Mallorca pueden asesorarte sobre la situación actualizada del programa.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en Mallorca siendo extranjero
¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar vivienda en Mallorca?
Los documentos imprescindibles son el pasaporte vigente, el NIE (Número de Identificación de Extranjero), una cuenta bancaria española y fondos suficientes para el precio más un 10-13% de impuestos y gastos. Si se solicita hipoteca, el banco pedirá además declaraciones de renta o impuesto equivalente de los últimos dos años, extractos bancarios y justificante de ingresos. En caso de personas jurídicas extranjeras, se exige también la identificación de los beneficiarios últimos.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra de vivienda en Mallorca para un extranjero?
El proceso completo, desde la decisión de compra hasta la entrega de llaves, suele durar entre 2 y 5 meses. Las variables que más alargan el proceso son la obtención del NIE (1-4 semanas), la aprobación de la hipoteca (4-8 semanas) y la due diligence si hay cargas o problemas documentales a resolver. Si el comprador paga al contado y el NIE ya está disponible, la operación puede cerrarse en 4-6 semanas.
¿Puede un extranjero no residente en España obtener hipoteca para comprar en Mallorca?
Sí, pero con condiciones más restrictivas que para residentes. Los bancos españoles financian habitualmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación para no residentes, frente al 80% habitual para residentes. La entidad pedirá documentación de ingresos del país de origen y un historial crediticio demostrable. Algunos bancos tienen productos específicos según la nacionalidad del comprador; conviene comparar condiciones antes de firmar las arras.
¿Hay alguna restricción especial para comprar fincas rústicas en Mallorca siendo extranjero?
No hay restricción de nacionalidad para comprar finca rústica en Mallorca. Sin embargo, estas propiedades pueden tener afecciones urbanísticas o medioambientales específicas: el Pla Territorial de les Illes Balears, las zonas de especial protección del paisaje rural o normativas de construcción en suelo rústico. Una due diligence completa es especialmente importante en estas operaciones, ya que el notario no verifica de oficio si la edificación existente tiene licencia en regla o si hay expedientes disciplinarios abiertos.
Comprar en Mallorca con seguridad jurídica
Comprar vivienda en Mallorca siendo extranjero es un proceso perfectamente factible, pero tiene más pasos que una compraventa nacional y más margen para que algo salga mal si no hay asesoramiento jurídico adecuado. El agente inmobiliario defiende la operación; el banco defiende su garantía. Solo tu abogado defiende tus intereses.
Nuestros abogados especializados en derecho inmobiliario en Mallorca acompañan a compradores extranjeros en todo el proceso: desde la revisión del contrato de arras hasta la inscripción en el Registro, pasando por la due diligence completa y la liquidación de impuestos.
Este artículo es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
