Un abogado de comunidad de propietarios en Mallorca interviene en cuatro frentes: impugnar acuerdos de la junta (plazo de tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos), reclamar cuotas impagadas por el procedimiento monitorio, resolver obras y filtraciones entre vecinos y, desde el 3 de abril de 2025, aplicar la nueva mayoría de tres quintos que exige la Ley de Propiedad Horizontal para autorizar o prohibir el alquiler turístico. En Baleares este último punto ha convertido muchas juntas en un conflicto abierto.
Las comunidades de propietarios de Mallorca tienen un problema que no tienen las del resto de España, o no con esta intensidad: el alquiler turístico. En una misma comunidad de propietarios de Palma conviven quien vive allí todo el año, quien alquila a temporada y quien tiene la vivienda vacía nueve meses. Cuando esos tres se sientan en una junta, la discusión rara vez es sobre el ascensor.
¿Qué puede hacer una comunidad de propietarios en Mallorca contra los pisos turísticos?
Desde el 3 de abril de 2025, una comunidad puede prohibir o condicionar el alquiler turístico con el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación. Antes hacía falta unanimidad, que en la práctica era imposible. El cambio lo introdujo la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, que reescribió el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Hay dos matices que deciden la mayoría de los casos que llegan al despacho:
- La doble mayoría. No basta con el 60 % de los vecinos: hace falta simultáneamente el 60 % de los coeficientes. En edificios con locales comerciales de coeficiente alto, un solo propietario puede bloquear el acuerdo.
- Los derechos adquiridos. Las viviendas que ya operaban como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 pueden seguir haciéndolo. El acuerdo posterior no las alcanza, y ese es el punto donde más impugnaciones se están produciendo.
Si el conflicto es suyo como propietario y no como comunidad, en nuestra guía sobre el alquiler turístico en Mallorca y sus sanciones explicamos la otra cara: la licencia ETV y el régimen sancionador del Consell de Mallorca.
¿Cómo se impugna un acuerdo de la junta de propietarios?
Se impugna ante el juzgado de primera instancia, con abogado y procurador, según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. El plazo general es de tres meses desde la adopción del acuerdo —o desde su notificación, si el propietario no asistió a la junta—. Ese plazo se amplía a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
Para poder impugnar hay que cumplir dos condiciones que se olvidan a menudo:
- Haber votado en contra del acuerdo, haberse ausentado o haber sido privado indebidamente del derecho de voto. Quien votó a favor no puede impugnar después.
- Estar al corriente de pago de las cuotas, o haberlas consignado judicialmente. Un propietario moroso pierde la legitimación para impugnar, y es la excepción que más demandas tumba.
El plazo de tres meses es de caducidad, no de prescripción: no se interrumpe con una reclamación extrajudicial. Si le han notificado un acta con la que no está de acuerdo, el reloj corre desde ese día.
¿Cómo reclamar las cuotas impagadas de la comunidad?
Por el procedimiento monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es rápido y no exige abogado para la reclamación inicial. La secuencia es siempre la misma:
- La junta aprueba la liquidación de la deuda y la certifica el secretario con el visto bueno del presidente.
- Se notifica al propietario deudor en el domicilio que tenga designado, o en el propio piso.
- Se presenta la petición inicial de monitorio ante el juzgado del lugar donde esté la finca.
- Si el deudor no paga ni se opone en veinte días, se despacha ejecución sobre su patrimonio.
- Si se opone, el asunto pasa a juicio ordinario o verbal según la cuantía, y ahí sí hacen falta abogado y procurador.
La comunidad tiene además un privilegio que conviene conocer: la vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores, incluso frente a un comprador nuevo. Por eso, quien compra un piso en Mallorca debería pedir siempre el certificado de deudas con la comunidad antes de firmar, una de las comprobaciones que repasamos en la página de abogado para la compraventa de vivienda en Mallorca junto al resto de gastos e impuestos al comprar vivienda en Baleares.
¿Quién paga una filtración o una derrama en un edificio de Palma?
Depende de dónde esté el origen, no de dónde aparezca el daño. Si la avería está en un elemento común —bajantes, cubierta, fachada, tuberías generales—, paga la comunidad. Si está en un elemento privativo, paga el propietario, aunque el agua acabe en el piso de abajo. La delimitación entre elementos comunes y privativos parte del artículo 396 del Código Civil.
En los edificios antiguos del centro de Palma este reparto es menos evidente de lo que parece: muchas fincas de principios del siglo XX tienen instalaciones que atraviesan viviendas privadas, y hay que acudir a los estatutos y al título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad para saber qué se consideró común en su día. Cuando el título no lo aclara, se resuelve con prueba pericial.
Las derramas por obras necesarias de conservación son obligatorias para todos los propietarios, hayan votado lo que hayan votado. Las de mejora no urgente, en cambio, admiten oposición si superan tres mensualidades de gastos comunes y el propietario disidente no está obligado a pagarlas.
Cuándo NO conviene llevar a la comunidad a juicio
- Cuando el acuerdo le perjudica pero es legal. Un acuerdo puede ser injusto y aun así ajustarse a la ley y a los estatutos. Los tribunales no revisan la oportunidad de las decisiones de la junta, solo su legalidad.
- Cuando lleva cuotas sin pagar. Sin estar al corriente o sin consignar, la demanda se desestima sin entrar en el fondo.
- Cuando han pasado más de tres meses y el acuerdo no es contrario a la ley ni a los estatutos. El plazo de caducidad no admite prórroga.
- Cuando el problema es de convivencia y no de derecho. Ruidos puntuales, discusiones o desavenencias personales rara vez prosperan como demanda y sí desgastan a la comunidad durante años.
Preguntas frecuentes sobre comunidades de propietarios en Mallorca
¿Qué mayoría se necesita para prohibir los pisos turísticos en una comunidad de propietarios?
Tres quintos del total de propietarios que representen a su vez tres quintos de las cuotas de participación. Es una doble mayoría: hay que alcanzar el 60 % en ambas dimensiones simultáneamente. Desde el 3 de abril de 2025 ya no se exige unanimidad, pero el acuerdo no afecta a las viviendas que ya venían ejerciendo la actividad antes de esa fecha.
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?
Tres meses desde que se adoptó el acuerdo si asistió a la junta, o desde que se le notificó el acta si no asistió. El plazo se amplía a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad. Es un plazo de caducidad: no se interrumpe enviando un burofax ni reclamando por escrito al administrador.
¿Puede la comunidad de propietarios reclamarme cuotas de hace cinco años?
La acción para reclamar las cuotas prescribe a los cinco años, así que sí puede reclamárselas. Otra cosa distinta es la afección real del inmueble: si usted compra un piso, responde con la vivienda de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, aunque la deuda la generara el anterior propietario.
¿Necesito abogado para reclamar una deuda de la comunidad de propietarios?
Para la petición inicial del procedimiento monitorio no es obligatorio. Sí lo es, junto con procurador, si el deudor se opone y el asunto pasa a juicio, y también en cualquier impugnación de acuerdos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En comunidades con varias deudas acumuladas suele salir más a cuenta encargar el bloque completo.
¿Quién paga la reparación de una filtración procedente del piso de arriba?
Paga quien sea titular del elemento donde está el origen de la avería. Si la fuga viene de una tubería general o de un elemento común, corresponde a la comunidad; si procede de una instalación privativa del vecino, le corresponde a él, aunque el daño lo sufra usted. En edificios antiguos de Palma, determinar si la instalación es común o privativa suele requerir informe pericial y lectura del título constitutivo.
Su comunidad, resuelta antes de que llegue al juzgado
Como abogados de comunidad de propietarios en Mallorca asesoramos tanto a la comunidad como al propietario individual, en Palma y en toda la isla: preparación de juntas conflictivas, redacción de acuerdos que aguanten una impugnación, reclamación de morosos y defensa en los procedimientos que ya están en marcha. Somos abogados en Mallorca con departamento propio de derecho inmobiliario en Mallorca, y la mayoría de los asuntos que nos llegan se cierran sin pisar el juzgado. Escríbanos a info@simonetabogados.com o llame al 664 63 52 41 y lo vemos.
Este contenido es orientativo y no sustituye asesoramiento jurídico personalizado.
