Una extinción de condominio en Mallorca permite que una vivienda con varios propietarios pase a manos de uno solo, que compensa al resto. En Baleares tributa por Actos Jurídicos Documentados al 1,5 % general (1 % en primera vivienda de hasta 270.151,20 € y 0,5 % para menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad), frente al 8-13 % que costaría hacerlo como compraventa. Si hay acuerdo se resuelve en notaría en pocas semanas; si no lo hay, el Código Civil permite que un solo copropietario lo exija en vía judicial.
En Simonet Espina Abogados llevamos extinciones de condominio en Palma y en toda Mallorca: parejas que se separan, hermanos que heredan una casa a medias y socios que comparten un local. La consulta que más recibimos no es «qué es un proindiviso», sino otra mucho más concreta: soy dueño de un tercio de una casa que no puedo usar ni vender, y el resto no se mueve. ¿Qué hago?
La respuesta corta es que no está atrapado. La larga tiene que ver con cuánto le va a costar y por qué vía conviene ir.
¿Qué es una extinción de condominio y cuándo interesa en Mallorca?
El proindiviso se deshace mediante un acto por el que termina la copropiedad sobre un inmueble: uno de los comuneros se queda la totalidad y compensa económicamente a los demás. No es una compraventa, aunque se le parezca, y esa diferencia es justamente lo que la hace interesante en Baleares.
Los tres escenarios que vemos a diario en el despacho son casi siempre los mismos. Una pareja que compró junta, se separa y uno quiere quedarse el piso. Varios hermanos que heredan la casa de los padres en Sóller o en Manacor y no todos quieren venderla. Y dos socios que compraron un local en Palma y ahora tienen planes distintos.
En los tres casos hay una salida ordenada. Y en los tres, el coste fiscal de elegir bien la fórmula se cuenta en decenas de miles de euros.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio en Baleares?
La operación tributa en Baleares por Actos Jurídicos Documentados, no por Transmisiones Patrimoniales. El tipo general es del 1,5 % sobre el valor total del inmueble, y baja al 1 % cuando se trata de la primera vivienda habitual de hasta 270.151,20 € y al 0,5 % para adquirentes menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad reconocida.
La diferencia con hacerlo como compraventa es la razón de ser de esta figura:
| Concepto | Extinción de condominio | Compraventa de la parte |
|---|---|---|
| Impuesto que se aplica | AJD | ITP |
| Tipo en Baleares (2026) | 1,5 % general · 1 % o 0,5 % con reducción | 8 % – 13 % por tramos |
| Base de cálculo | Valor total del inmueble | Valor de la parte transmitida |
| Quién lo paga | Quien se adjudica la vivienda | El comprador |
Sobre una vivienda valorada en 400.000 € en la que dos hermanos van al 50 %, la adjudicación a uno solo supone unos 6.000 € de AJD. Comprarle la mitad al otro hermano como compraventa serían unos 20.000 € de ITP. Tres veces más por el mismo resultado.
A esa cifra hay que sumar notaría, registro y honorarios, que en una operación estándar se mueven entre 900 y 1.800 €. Los tipos concretos y las bonificaciones aplicables los publica la Agencia Tributaria de las Illes Balears, y la regulación estatal del impuesto está en el Real Decreto Legislativo 1/1993. Si además está comprando o heredando, conviene leer antes nuestra guía sobre los gastos e impuestos al comprar vivienda en Baleares.
⚠️ Un matiz que cuesta caro: para que Hacienda acepte el AJD, la adjudicación tiene que ser de la totalidad y la compensación al resto debe hacerse en dinero. Si se reparte «un poco a cada uno» o se compensa con otro bien, la Administración puede recalificar la operación como permuta o compraventa y girar el ITP completo.
¿Qué pasa si uno de los copropietarios se niega?
Nadie puede obligarle a seguir siendo copropietario. El artículo 400 del Código Civil lo dice sin rodeos: ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Basta con uno.
Cuando hay acuerdo, la operación se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Cuando no lo hay, se acude a la vía judicial mediante la acción de división de cosa común, que se tramita como juicio ordinario según la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Aquí conviene entender bien qué pide uno al juzgado. Si la vivienda es indivisible —y un piso casi siempre lo es—, el juez no la parte por la mitad: ordena su venta en pública subasta y reparte el precio entre los copropietarios según su cuota. Eso significa que la casa puede acabar vendiéndose por debajo de mercado. Por eso, en la práctica, la demanda funciona muchas veces como palanca de negociación: presentada la acción, el copropietario que se resistía suele sentarse a hablar.
¿Cuánto tarda una extinción de condominio en Mallorca?
Con acuerdo entre todos los comuneros, entre tres y seis semanas: el tiempo de reunir la documentación, tasar, obtener la nota simple actualizada y encontrar hueco en notaría. Sin acuerdo, la vía judicial en los juzgados de Palma se mueve entre catorce y veinticuatro meses hasta sentencia firme, y la subasta posterior añade varios meses más.
La distancia entre ambos plazos es el mejor argumento para intentar el acuerdo antes de demandar. También es la razón por la que conviene que quien negocie conozca el coste real de la alternativa judicial: es difícil convencer a alguien de firmar si no sabe lo que le espera si no firma.
¿Cómo se reparte una vivienda heredada entre varios herederos?
Cuando el proindiviso viene de una herencia, la disolución de la copropiedad se combina con la partición. El artículo 1.062 del Código Civil permite adjudicar a un solo heredero un bien que no admita cómoda división, siempre que compense en metálico a los demás.
En Mallorca este supuesto tiene una particularidad que no aparece en las guías genéricas: es muy frecuente que uno o varios coherederos residan fuera de España. Eso obliga a coordinar poderes notariales con apostilla, número de identificación de extranjero y, en muchos casos, retención fiscal en la operación. Un trámite que en la península se cierra en un mes aquí se alarga si no se prepara con antelación.
Si la herencia todavía no está aceptada, el orden importa: primero se liquida el impuesto de sucesiones, después se hace la partición y por último la adjudicación. Hacerlo al revés multiplica los costes. Puede ampliarlo en nuestra guía sobre la herencia sin testamento en Mallorca y en la del pacto sucesorio en Baleares, una figura del derecho civil balear que permite anticipar en vida el reparto y evitar precisamente estos proindivisos.
Cuándo NO conviene disolver el proindiviso
No siempre es la mejor salida. Estos son los supuestos en los que solemos recomendar otra cosa:
- Cuando ninguno de los copropietarios quiere ni puede quedarse el inmueble. Si todos prefieren el dinero, la venta conjunta a un tercero es más simple y evita que uno tenga que financiar la compensación al resto; en ese caso conviene revisar la operación como cualquier otra, tal y como explicamos en la página de abogado para la compraventa de vivienda en Mallorca.
- Cuando quien se adjudica no puede asumir la hipoteca pendiente. La operación no libera automáticamente al resto de la deuda: hace falta que el banco acepte la novación. Sin ese paso, el que sale sigue respondiendo frente a la entidad.
- Cuando la compensación no puede pagarse en dinero. Si se compensa con otros bienes, Hacienda puede tratarlo como permuta y aplicar el ITP.
- Cuando el inmueble sí es divisible —una finca rústica grande, un edificio con varias unidades registrales independientes—, porque entonces cabe una división material sin necesidad de compensar a nadie.
Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio en Mallorca
¿Puedo pedir la extinción de condominio si los demás copropietarios se niegan?
Sí. El artículo 400 del Código Civil permite que cualquier copropietario, aunque sea uno solo y tenga la cuota más pequeña, exija la división de la cosa común en cualquier momento. Si no hay acuerdo, se ejercita la acción de división de cosa común ante el juzgado, que ordenará la venta en pública subasta cuando el inmueble sea indivisible.
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio en Baleares?
Se paga Actos Jurídicos Documentados, no Transmisiones Patrimoniales. En Baleares el tipo general es del 1,5 % sobre el valor total del inmueble, con reducción al 1 % en la primera vivienda habitual de hasta 270.151,20 € y al 0,5 % para menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad. Lo abona quien se queda la propiedad.
¿Se puede hacer una extinción de condominio con una hipoteca pendiente?
Sí, pero requiere un paso adicional. La extinción de condominio cambia la titularidad del inmueble, no la del préstamo: el copropietario que sale sigue siendo deudor frente al banco hasta que la entidad acepte liberarlo mediante una novación. Conviene negociar con el banco antes de firmar en notaría, no después.
¿Cuánto tarda una extinción de condominio en Mallorca si hay acuerdo?
Entre tres y seis semanas desde que se reúne la documentación hasta la firma ante notario. El plazo depende sobre todo de la tasación, de la nota simple del Registro de la Propiedad y de la agenda notarial. Si algún copropietario reside fuera de España, hay que sumar el tiempo de preparar el poder con apostilla.
¿Qué ocurre si la vivienda heredada está a nombre de varios hermanos y uno vive en el extranjero?
Se puede resolver igualmente. El coheredero no residente puede otorgar un poder notarial en su país de residencia, debidamente apostillado y traducido, para que otra persona firme en su nombre. Necesitará además NIE. Es un supuesto muy habitual en Mallorca y conviene iniciar el trámite con al menos un mes de antelación.
Resolvemos su proindiviso en Mallorca
Si comparte una vivienda o un local y quiere salir de esa situación, en Simonet Espina Abogados analizamos su caso concreto: qué vía conviene, cuánto costaría en impuestos y qué margen real de negociación existe. Somos un despacho de abogados en Palma de Mallorca especializado en derecho civil económico e inmobiliario, y llevamos tanto la negociación previa como el procedimiento judicial si no queda otra. Puede escribirnos a info@simonetabogados.com o llamarnos al 664 63 52 41 y le decimos, sin compromiso, por dónde empezar. Si su asunto es más amplio, aquí tiene nuestro servicio de abogados de derecho civil en Palma.
Este contenido es orientativo y no sustituye asesoramiento jurídico personalizado.
