La herencia de extranjeros en Mallorca se rige, según el Reglamento europeo 650/2012, por la ley de la última residencia habitual del fallecido, salvo que eligiera en testamento la de su nacionalidad. Si residía en Mallorca, puede aplicarse el derecho civil balear. Los herederos pagan sucesiones en España por los bienes situados aquí, y los no residentes pueden aplicar la bonificación balear al menos desde noviembre de 2023.
Pongamos un caso típico: un matrimonio alemán compró una casa en Santanyí hace quince años. Él fallece en Múnich. La viuda y los hijos viven en Alemania. ¿Qué ley decide quién hereda la casa? ¿Dónde se paga el impuesto? ¿Hay que pagar dos veces?
Son preguntas que en Mallorca ya no son excepcionales. En el segundo trimestre de 2026 el 32,3 % de las compras de vivienda en Baleares las hicieron extranjeros, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, el porcentaje más alto entre las comunidades autónomas. Con tantas casas en manos de compradores extranjeros, la herencia de extranjeros en Mallorca forma parte de la vida de la isla. Aquí tienes qué ley se aplica, qué impuestos se pagan y qué trámites hacen falta.
¿Qué ley se aplica a la herencia de un extranjero con bienes en Mallorca?
A la herencia de un extranjero se le aplica la ley del país donde tenía su residencia habitual al morir, según el Reglamento (UE) 650/2012, que se aplica a quienes fallecen desde el 17 de agosto de 2015 (art. 83). La excepción es que el causante eligiera expresamente en su testamento la ley de su nacionalidad. Esa ley rige toda la herencia, esté donde esté cada bien.
Tres escenarios típicos:
- Británico residente en Mallorca sin testamento con elección de ley. Se aplica la ley española. El Brexit no cambia nada: el Reglamento tiene alcance universal y se aplica aunque la ley designada sea de un país no comunitario.
- Alemán residente en Alemania con casa en Mallorca. Se aplica la ley alemana a toda la herencia, incluida la casa de la isla.
- Sueco residente en Palma que eligió su ley nacional en el testamento. Se aplica la ley sueca, aunque viviera aquí.
La elección solo es posible a favor de la ley de la nacionalidad (art. 22). Un francés residente en Mallorca no puede elegir la ley inglesa porque le guste más.
¿Se aplica el derecho civil de Mallorca a un extranjero residente en la isla?
Sí, puede aplicarse. Cuando el Reglamento europeo remite a la ley española y el extranjero residía en Mallorca, la jurisprudencia balear ha aplicado el derecho civil de Mallorca, con su legítima de un tercio para los hijos (la mitad si son más de cuatro) y sus pactos sucesorios. El Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears lo confirmó en su sentencia de 14 de mayo de 2021 (recurso de casación 1/2021): dio por válida la donación con pacto de definición que una ciudadana francesa residente en Mallorca hizo a sus hijos, y que la Dirección General de los Registros había rechazado porque ella no tenía vecindad civil mallorquina.
En un pacto sucesorio cuenta la residencia habitual en el momento de firmarlo: el Reglamento lo somete a la ley que se aplicaría a la herencia si esa persona hubiera fallecido ese día (art. 25). La consecuencia práctica es importante. La legítima mallorquina es menor que la del Código Civil, de modo que el testador tiene más libertad para dejar sus bienes a quien quiera, y puede usar herramientas como la definición o la donación universal. Tienes más detalle en las guías del pacto sucesorio en Baleares y de la legítima de un hijo en Mallorca y Menorca.
¿Qué impuestos pagan los herederos extranjeros por una casa en Mallorca?
En una herencia de extranjeros en Mallorca, los herederos que no residen en España pagan el impuesto de sucesiones español solo por los bienes situados en España, como la casa de Mallorca. Los que residen en España pagan por todo lo que heredan, esté donde esté. Además, se paga la plusvalía municipal del ayuntamiento donde está el inmueble.
Los no residentes ya no están discriminados. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 2014, la Ley 29/1987 les reconoce el derecho a aplicar la normativa autonómica, primero a los residentes en la UE y el Espacio Económico Europeo y, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2018 y la Ley 11/2021, a los de cualquier país. En Baleares, el texto de la bonificación hablaba solo de los residentes, pero desde el 26 de noviembre de 2023 una disposición añadida por la Ley 11/2023 obliga a leerlo conforme a esa regla (disposición adicional cuarta del Texto Refundido balear), y la Ley 6/2025 terminó de borrar la referencia.
Por eso conviene revisar las herencias de no residentes de 2023 a 2025 en las que no se aplicó la bonificación balear: puede haber una devolución que reclamar dentro del plazo de cuatro años que fija la Ley General Tributaria. Depende de cada caso.
| Situación del heredero | Qué tributa en España | Dónde se presenta | Bonificación balear |
|---|---|---|---|
| Residente en Mallorca, fallecido también residente en Mallorca | Todo lo heredado, en cualquier país | ATIB | Sí |
| Residente en España, fallecido residente fuera de España | Todo lo heredado, en cualquier país | Agencia Tributaria estatal | Sí, si la casa de Mallorca es el bien de más valor en España |
| No residente, casa en Mallorca | Solo los bienes en España | Agencia Tributaria estatal | Sí, como tarde desde el 26-11-2023 |
| No residente, fallecido residente en Mallorca | Solo los bienes en España | Agencia Tributaria estatal | Sí |
En la práctica, un hijo de un fallecido residente en Mallorca que hereda la casa de la isla suele quedar con cuota cero gracias a la bonificación del 100 % para hijos, siempre que el valor declarado de la casa no supere su valor de referencia más un 20 %. Para el detalle de tipos y bonificaciones, consulta nuestra guía del impuesto de sucesiones en Baleares.
¿Se paga dos veces el impuesto de sucesiones al heredar en Mallorca?
Puede ocurrir, y es el mayor riesgo cuando los herederos viven fuera. España solo tiene convenios para evitar la doble imposición en sucesiones con Francia, Grecia y Suecia. Con Alemania, Reino Unido o los Países Bajos no hay convenio, de modo que la misma casa puede tributar en los dos países. La Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones prevé una deducción por lo pagado fuera, pero solo para residentes en España.
Muchas veces el problema no está en España, sino en el país del heredero. Alemania grava la herencia recibida por sus residentes en todo el mundo y permite descontar lo pagado en España. Si en España la cuota es cero por la bonificación balear, no hay nada que descontar y la factura llega entera desde Alemania. Por eso la planificación tiene que hacerse mirando los dos lados de la frontera.
¿Qué trámites hay que hacer para heredar una vivienda en Mallorca desde el extranjero?
Heredar una vivienda en Mallorca desde el extranjero exige obtener NIE para cada heredero, reunir el certificado de defunción apostillado y traducido, el certificado de últimas voluntades español y el del país de origen, acreditar la ley aplicable, firmar la escritura de aceptación ante notario español o con poder, liquidar impuestos e inscribir la casa en el Registro.
- Solicitar el NIE de cada heredero en el consulado o en España.
- Obtener el certificado de defunción con apostilla y traducción jurada.
- Pedir el certificado de últimas voluntades en España y en el país de origen.
- Conseguir el testamento o el certificado sucesorio europeo.
- Otorgar poder notarial si los herederos no viajan a Mallorca.
- Firmar la escritura de aceptación y adjudicación ante notario.
- Presentar el modelo 650 y la plusvalía municipal en seis meses.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
El certificado sucesorio europeo, creado por el propio Reglamento, ahorra mucho trabajo cuando el fallecido residía en otro país de la UE: acredita quiénes son los herederos y sirve directamente ante el notario y el Registro españoles. Vale en todos los Estados que aplican el Reglamento, que son todos los de la UE salvo Dinamarca e Irlanda. Si los herederos quieren después vender la casa, el proceso sigue la lógica de comprar vivienda en Mallorca siendo extranjero, pero al revés.
¿Debe un extranjero con casa en Mallorca hacer testamento en España?
Es muy recomendable. Un testamento español limitado a los bienes de España, otorgado ante notario en Mallorca y coordinado con el testamento del país de origen, acelera la herencia y evita traducir y legalizar documentos extranjeros. Además, permite elegir expresamente la ley de la nacionalidad si conviene. Tienes los pasos en la guía sobre cómo hacer testamento en España.
Lo que hay que evitar es que el segundo testamento revoque sin querer el primero. Es un error clásico: el notario español redacta «revoco todos mis testamentos anteriores» y el testamento alemán o inglés queda sin efecto. La cláusula debe limitar el ámbito a los bienes situados en España.
Cuándo NO conviene elegir la ley de la nacionalidad
No conviene elegir la ley de la nacionalidad cuando el derecho civil mallorquín da más libertad para repartir la herencia o cuando la ley nacional impone legítimas mayores a favor de hijos de anteriores matrimonios. La elección de ley no cambia los impuestos: dependen de dónde residían el fallecido y los herederos y de dónde están los bienes.
Un británico residente en Palma, por ejemplo, puede preferir la ley de Inglaterra y Gales, que no tiene legítima, aunque allí familiares y dependientes pueden pedir al juez una asignación con la Inheritance Act de 1975. La de Escocia, en cambio, sí reserva derechos a los hijos y al cónyuge. Y un alemán con hijos de dos matrimonios quizá esté mejor con el derecho de Mallorca, cuya legítima es de un tercio. No hay una respuesta universal: depende de la familia, del patrimonio y de dónde viven los herederos.
Preguntas frecuentes sobre la herencia de extranjeros en Mallorca
¿Qué ley se aplica a la herencia de un británico que vivía en Mallorca?
A la herencia de un británico que vivía en Mallorca se le aplica la ley española por ser su residencia habitual, salvo que eligiera en su testamento la ley de su nacionalidad: la de Inglaterra y Gales, la de Escocia o la de Irlanda del Norte. El Reglamento europeo de sucesiones tiene alcance universal, por lo que el Brexit no cambia esta regla. Si se aplica la ley española, puede entrar en juego el derecho civil de Mallorca, con su legítima de un tercio para los hijos.
¿Tiene que pagar impuesto de sucesiones en España un heredero que vive fuera?
Sí. Un heredero que vive fuera de España paga el impuesto de sucesiones español por los bienes situados en España, como una casa o una cuenta en Mallorca. Cuando se aplica la normativa balear, puede usar su bonificación, que para hijos y cónyuge llega al 100 %, como tarde desde el 26 de noviembre de 2023. Si la herencia es de esos años y no la aplicó, conviene revisarla. La declaración se presenta ante la Agencia Tributaria estatal en seis meses desde el fallecimiento.
¿Hay convenio de doble imposición en sucesiones entre España y Alemania?
No. España y Alemania no tienen convenio de doble imposición para el impuesto de sucesiones, solo para el de la renta. Por eso una vivienda en Mallorca heredada por residentes en Alemania puede tributar en ambos países. Alemania permite descontar lo pagado en España, pero si en España la cuota es cero por la bonificación balear, el impuesto alemán se paga completo. Conviene planificarlo con antelación.
¿Qué es el certificado sucesorio europeo y para qué sirve en Mallorca?
El certificado sucesorio europeo es un documento creado por el Reglamento 650/2012 que acredita quiénes son los herederos y qué derechos tienen. Lo expide la autoridad del país que tramita la herencia y surte efecto sin ningún procedimiento especial en todos los países de la UE salvo Dinamarca e Irlanda, que no aplican el Reglamento. En Mallorca sirve para firmar la herencia ante notario e inscribir la vivienda en el Registro sin tener que probar la ley extranjera.
¿Necesita NIE un extranjero para heredar una casa en Mallorca?
Sí. Cada heredero extranjero necesita NIE para heredar una casa en Mallorca, porque es imprescindible para firmar la escritura ante notario, presentar el impuesto de sucesiones y la plusvalía e inscribir la vivienda en el Registro. Puede solicitarse en un consulado español en el país de residencia o en España, también a través de un representante con poder notarial.
¿Gestionamos la herencia de tu familia en Mallorca?
Si un familiar extranjero ha fallecido con bienes en la isla, o quieres dejar ordenada tu propia sucesión, te ayudamos a decidir qué ley conviene y a tramitar la herencia de extranjeros en Mallorca ante el notario, Hacienda y el Registro. Nuestro equipo de abogados de herencias en Mallorca lleva la herencia de principio a fin, y como despacho de abogados civiles y mercantiles en Mallorca contamos con un área de derecho civil en Palma. Te atendemos en español y en inglés: llámanos al +34 664 63 52 41 o escribe a info@simonetabogados.com.
Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado.
